Оценка кадастровой стоимости земельных участков. Оценка стоимости земельных участков


Оценка стоимости земельного участка

Современная оценка стоимости земельного участка определеет рыночную цену права собственности на участок земли или же другие вещные права, которые имеют отношение к оцениваемой земле. Сейчас мы рассмотрим этот вопрос более подробно, ведь финансовые операции, связанные с землей считаются одними из наиболее сложных и имеют много нюансов и подводных камней.

Когда необходимо оценивать землю?

Оценка стоимости земли формируется при оформлении залога, при купле/продаже, взносе в уставной капитал предприятия и других целей, которые предусматривает законодательство. Проводится оценочная экспертиза в отношении земель промышленности, поселений, а также участков сельскохозяйственного предназначения. Оценка стоимости земельного участка нужна при разделе имущества. Если же нужна оценка права аренды, то в таком случае стоимость права аренды участка земли на рынке будет определяться как разница рыночной стоимости и арендной капитализированной ставки на этот участок. Чтобы оценить земельный участок (для рыночной цены) нужно учитывать его месторасположение, транспортную доступность, наличие коммуникаций, его предназначение, а также возможность изменить последнее.

Основные причины оценивания земли:

– Для выполнения приговора суда, касающегося прав наследования, решения имущественных споров, например при бракоразводном процессе, и др.

– При кредитовании под залог участка земли. Это может быть участок земли, приобретаемый за кредитные деньги или уже имеющийся в собственности.

– При проведении сделки сдачи в аренду или купли/продажи.

– Для пересмотра кадастровой стоимости. Цель этой операции – снизить налогооблагаемую базу и др.

Факторы оценки

Сложность оценки земли заключается в том, что здесь нужно учитывать такие факторы:

– разрешенное использование;

– целевое назначение участка змели;

– объемно-пространственные характеристики (рельеф, площадь) и многое другое.

Современная оценка стоимости земельного участка отличается от оценки квартиры или дома, которые имеют только одно целевое назначение. В зависимость от рельефа местности, стоимость земли будет разной. Кроме этого, оценивая стоимость земельных участков, можно применять все существующие подходы для получения окончательной цены: доходный, затратный и сравнительный. Самым используемым подходом является сравнительный. Но все же в определенных ситуациях (к примеру, если отсутствует достаточная активность на рынке недвижимости в части продажи/купли участков земли) невозможно применить этот подход. В таком случае стоимость определяют затратным или доходным подходом.

Оценка стоимости земельного участка зависима также от ожидаемой продолжительности, величины и возможности получения дохода в результате аренды участка за период времени, когда он используется наиболее эффективно.

Сколько стоят оценочные работы

Оценка стоимости земельных участков также имеет свою стоимость. И зависит последняя от цели оценки стоимости участка земли, его назначения, объема работ, а также от оценщика, который проводит  эту оценку.

fb.ru

Оценка земельных участков. Стоимость.

Оценка земельных участков представляет собой процедуру определения рыночной стоимости конкретного земельного надела. Под земельным участком понимают часть поверхности земли, очерченную границами, зафиксированными в специализированных документах. Земельный участок имеет площадь, определенный правовой статус, место расположения и другие атрибуты, которые также фиксируются в документах, отражающих право владения данным объектом недвижимости.

Основные направления оценки земельных участков

Конкретный вид оценки земельных участков зависит от целей инициатора экспертизы. Он определяется в зависимости от того, как собственник предполагает распоряжаться своим имуществом. Например, для последующей продажи осуществляется выявление рыночной цены участка, для получения кредита – определение залоговой цены. К самым популярным видам оценки земельных участков относятся:

  • Определение рыночной стоимости земельного участка
  • Установление арендной стоимости земельного участка
  • Установление залоговой стоимости земельного участка
  • Определение инвестиционной стоимости земельного участка

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

  • Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
  • В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
  • В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
  • При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
  • Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Методика проведения оценки земельных участков

В настоящее время существует множество методик для определения стоимости земельного участка. Методики базируются на сочетании трех основных подходов экономического анализа – доходного, сравнительного и затратного. Доходный способ определения стоимости включает в себя методику вычисления остатка, анализ предполагаемого способа использования оцениваемого объекта, методику установления капитализации земельной ренты. Сравнительный подход дает методики распределения, выделения, а также сравнения продаж. И, наконец, затратный метод сводится к расчету стоимости воспроизводства или возмещения стоимости улучшений земельного участка.

Для достоверного вычисления стоимости земельного участка, его оценку производят с использованием нескольких методик, результаты которых обязательно учитываются в формировании конечной стоимости объекта. Использованные методики подробно описываются в заключении эксперта, чаще всего с обоснованием применения каждой конкретной методики.

Наиболее популярные методики оценки земельных участков включают в себя:

  • Расчет показателя капитализации земельной ренты.
  • Метод расчета стоимости в зависимости от предполагаемого использования.
  • Методика исчисления остатка.
  • Сравнительная методика, основанная на показателях продаж.

Расчет показателя капитализации земельной ренты представляет собой способ оценки стоимости, применяемый как для застроенных, так и незастроенных участков земли. Данная методика применяется при условии возможности получения от исследуемого участка земельной ренты и проводится в три этапа. Сначала рассчитывается земельная рента, создаваемая земельным участком, далее устанавливается коэффициент капитализации земельной ренты. И, наконец, на основании первых двух выявленных величин, рассчитывается рыночная стоимость данного участка земли. Исходный показатель земельной ренты в большинстве случаев определяется как доход, полученный от сдачи земельного участка в аренду. Основным мероприятием для данной методики является исчисление коэффициента капитализации, для чего применяется способ установления рыночной выжимки или способ подсчета увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал. Для вычисления рыночной стоимости земельного участка рентный доход делится на коэффициент капитализации.

Расчет стоимости земельного участка в зависимости от предполагаемого использования также применяется как для застроенных, так и для незастроенных участков. Основное условие применения данной методики заключается в возможности использования оцениваемого участка доходным способом. Расчет производится следующим образом:

  • Расчет суммы и структуры расходов, предполагаемых в случае наиболее эффективного использования оцениваемого участка.
  • Расчет структура и величины доходов, которые будут получены при оптимальном использовании.
  • Расчет показателя организационных расходов.
  • Расчет показателя ставки дисконтирования.
  • Определение стоимости оцениваемого участка посредством дисконтирования всех предполагаемых расходов и доходов, возникших в случае наиболее эффективного варианта его использования.

Методика исчисления остатка применяется при условии возможности осуществления на земельном участке улучшений, приносящих доход. Данная методика складывается из следующих мероприятий:

  • Определение стоимости замещения или воспроизводства производимых улучшений.
  • Определение суммы чистого операционного дохода от совокупного объекта собственности за установленный период времени с учетом рыночного показателя арендных ставок.
  • Определение чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.
  • Определение показателя земельной ренты путем исчисления разности между показателями чистого дохода (доход от объекта минус доход от улучшений).
  • Установление рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с помощью капитализации земельной ренты.

Сравнительная методика, основанная на показателях продаж, применяется в условиях существования свободного и развитого рынка земельных участков. В России данная методика получила распространение в связи оценкой земельных участков, находящихся в свободном владении. Данные участки принадлежат жителям городских и сельских поселений, находятся в огороднических, садоводческих и дачных объединениях. Методика базируется на систематизации данных о продажах, а также на сравнении информации о продаже земельных участков, схожих с оцениваемым объектом по величине, расположению, наличию инженерных систем и другим показателям.

Процедура производства оценки земельных участков

Как и большинство подобных мероприятий, оценка конкретного участка земли проводится в несколько этапов. В первую очередь эксперт знакомится с имеющейся ситуацией, определяет виды оценочных мероприятий, которые необходимо произвести. На этом же шаге, исходя из сложности и срочности предстоящей оценки, устанавливается стоимость процедуры. После предварительных мероприятий заключается договор между инициатором экспертизы и экспертным центром, в котором четко прописываются цели и задачи проводимого исследования, а также вопросы, на которые специалист должен будет дать ответы по окончании работы.

На следующем этапе производится непосредственно оценка земельных участков. Эксперт изучает представленную заказчиком документацию, проводит оценку по выбранным им методикам, сравнивает результаты и вычисляет итоговую стоимость земельного участка – рыночную, арендную залоговую или инвестиционную. В зависимости от поставленной перед ним задачи.

На последнем этапе специалист по оценке земельных участков формирует экспертное заключение – основной результат деятельности эксперта и документ, на основании которого инициатор оценки может предпринимать последующие шаги или предъявить его в суде для подтверждения своей позиции. В экспертное заключение обязательно входит описание всех проведенных оценочных мероприятий, их результатов, конечное мнение эксперта. Кроме того, к заключению прилагаются копии всех изученных документов, а также документы оценочной компании, копии дипломов специалистов и так далее.

Экспертное заключение может быть передано инициатору экспертизы лично в офисе экспертного центра, а также доставлено почтой или через курьерскую службу.

Указанная в заключении стоимость земельного участка действительна в течение полугода с момента его получения. Исключение составляет только оценка земельных участков, переходящих в собственность при вступлении нового собственника в права наследования.

Документы, которые необходимо представить для проведения оценки земельных участков

Для осуществления оценочных мероприятий представляются две группы документов – во-первых, документы, подтверждающие личность инициатора экспертизы (для физических лиц) или документы, устанавливающие статус организации (для юридических лиц).

Во-вторых, эксперту передаются все имеющиеся документы на землю:

  • Бумаги, подтверждающие право собственности на участок.
  • Геодезические планы с указанием границ участка.

Для более достоверной оценки объекта желательно дополнительно представить следующие документы:

  • Фотографии и видеоматериалы, содержащие изображение оцениваемого объекта.
  • Кадастровый план оцениваемого земельного участка.
  • Кадастровая справка на оцениваемый земельный участок.
  • Документы, содержащие сведения об обременении участка (залоговое бремя, ограничение «не подлежит приватизации», ограничение на ведение каких-либо работ, необходимость получения специального разрешения на проведение работ, обязательство собственника отвести часть земли под обустройство оговоренных объектов, например, стоянок; необходимость обеспечить проход или проезд по имеющейся земле, публичные сервитуты и пр.) – при наличии таковых.
  • Разрешение на использование земли.
  • Финансовые документы (сведения, содержащиеся в договоре аренды, величина балансовой стоимости и пр.).

Правовая база для проведения мероприятий по оценке земельных участков

Формирование отчетов об оценке земельных участков производится в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3. утвержденным 20 июля 2007 года (приказ Министерства экономического развития РФ № 254). Согласно разделам № 1 и № 2 данного документа, экспертное заключение (отчет об оценке) должно иметь постраничную нумерацию. Заключение в обязательном порядке прошивается, скрепляется подписью специалиста, производившего оценочные мероприятия, а также личной печатью эксперта, имеющего право на осуществление оценки – если специалист ведет частную практику. Для экспертных центров предписано скреплять отчет об оценке печатью юридического лица и подписью его руководителя, с которым специалист по оценке заключил трудовой договор на проведение соответствующих мероприятий.

Вопросы, которые задаются специалисту, производящему оценку земельных участков

Данный перечень вопросов носит общий характер и отражает наиболее популярные их виды. Список вопросов, на которые отвечает эксперт, формируется в каждом случае индивидуально при заключении договора на проведение оценочных мероприятий. Конкретный набор вопросов зависит от целей и задач проводимой экспертизы. Наиболее часто специалисты в области оценки земельных участков отвечают на следующие вопросы:

  • Какова рыночная стоимость имеющегося в собственности земельного участка?
  • Какова арендная стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Каким образом влияют на стоимость участка имеющиеся обременения?
  • Каков показатель капитализации земельной ренты для данного земельного участка?
  • Каков метод использования данного земельного участка, приносящий наибольший доход?
  • Какова залоговая стоимость оцениваемого земельного участка?
  • Какова инвестиционная стоимость имеющегося земельного участка?
  • Какие особенности оцениваемого земельного участка повышают его инвестиционную привлекательность?
  • Какие обременения, наложенные на исследуемый земельный участок, значительно снижают его инвестиционную стоимость?
  • Какова величина ставки дисконтирования, определяющая уровень риска при инвестировании в данный земельный участок?
  • Каков объем и структура предполагаемых доходов, которые будут получены при оптимальном (наиболее эффективном) использовании оцениваемого участка земли?

sudexpa.ru

Оценка стоимости земельного участка

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.

Методы оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.           

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • - о всех характеристиках земли,
  • - о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

advokat-malov.ru

Рыночная стоимость земельных участков. Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра.

Взаимосвязь используемых понятий

В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная. Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой. Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

Ежегодно местными органами власти устанавливается стоимость земли, признанная нормативной, которая может изменяться в пределах 25%. Рыночная стоимость земельных участков обычно на 25% превышает нормативную. Документ, который служит подтверждение нормативной цены для определенного участка, можно получить в городском или районном комитете по землеустройству и земельным ресурсам.

Особенности

Рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени. По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории. Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников. Первичный рынок, где осуществляется выкуп муниципальных и государственных земель в частную собственность, рекомендует применять нормативную стоимость. Все эти виды могут иметь определенные различия. У кадастровой и нормативной стоимостью наблюдается сходство с ценой инвентаризации, а у рыночной - с традиционным спросом и предложением.

Процесс оценки

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта. Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.

Необходимость оценочной деятельности

Обычно обращение в специализированные компании для проведения оценки целесообразно в целом ряде случаев, среди которых особо выделены:

- необходимость в кадастровой оценке;

- если участок предполагается выкупать из собственности государства;

- при необходимости зачисления в уставной капитал предприятия взноса;

- в случае оформления ипотеки или залога;

- при необходимости определить стоимость продажи земельного участка;

- вычисление величины налогов, выплачиваемых при дарении.

Раздел имущества

Оценка рыночной стоимости земельного участка необходима при разделе имущества. Это принято относить к физическим и юридическим лицам. Если речь идет о физических лицах, то процесс оценки запускается при разводе пары и вычисляется с учетом строений, расположенных на участке. В случае с юридическими лицами оценка земли состоит из выделения и оценки доли каждого акционера или совладельца компании соответственно юридическому статусу компании. Часто раздел имущества сопровождается тяжбами в суде, из-за чего рыночная стоимость земельных участков может определяться многократно.

При вступлении в наследство нескольких преемников тоже производится полноценная оценка земельных участков. Если одна из сторон не согласна с результатами проведенной экспертизы, то дело передается в суд.

Определение стоимости аренды

Этот тип оценки может пригодиться довольно часто. В данной ситуации при расчете стоимости земельного участка за основу берется разница между реальной его стоимостью на рынке и катализированной арендной ставкой за территории такого типа. Стоимость права аренды находится в непосредственной зависимости от арендаторских правомочий, обременений и срока действия права аренды, прав на оцениваемый объект сторонних лиц, а также целевого предназначения участка земли.

Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.

Состояние на конкретную дату

Так как рынок земельных участков характеризуется постоянным изменением цен, оценку требуется производить по состоянию на определенную дату. Варьируется рыночная стоимость земельных участков и в зависимости от их назначения по бумагам, то есть дозволенного варианта использования. Целевое назначение предполагает наиболее эффективное или вероятное распоряжение территорией. Все это используется и для того, чтобы определить стоимость выкупа земельного участка. В данном случае оценки бывает поделен на отдельные территории, различающиеся по форме и характеру землепользования.

Методика оценки

Итак, перед тем как определить стоимость земельного участка, требуется дать ответы на некоторые вопросы:

- какое у земельного участка целевое назначение, а также каким разрешенным использованием его наделили;

- какие в ближайших окрестностях на участках являются преобладающими способы и виды землепользования;

- какие на рынке земельных участков предстоят изменения;

- какой тип использования земельного участка предполагается на данный момент.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится на базе определенной информации. Обычно для этого требуется: определиться с целями проводимой оценки; назначить конкретную дату проведения расчетов; знать реквизиты заказчика; иметь документы, которые служат подтверждением права владельца участка на территорию, это может быть арендатор или собственник.

Также необходимо знать:

- целевое назначение оцениваемой территории;

- дозволенное использование участка земли;

- тип использования участка на данный момент;

- положение оцениваемого объекта в территориальном плане, то есть его транспортная доступность и ближайшее окружение;

- основные способы пользования землей в ближайших окрестностях.

Кроме того, должны наличествовать:

- план участка земли;

- информация о закреплении территориальных границ;

- данные о наличии каких-то улучшений, в частности, построек, сооружений, коммуникаций, размещенных на территории участка, а также подробные сведения о них;

- данные о наличии обременений в виде построек, коммуникаций и сооружений, размещенных на территории участка, с подробным указанием сведений о них.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается с учетом множества нюансов. При проведении точной оценки под руководством опытных специалистов можно безопасно осуществить с землей любую финансовую операцию.

Факторы, которые оказывают влияние на оценку

Разные виды земельных участков находятся под влиянием одних и тех же факторов, когда речь идет об их оценке: местоположения, внешних факторов, рыночной конъюнктуры, целевого назначения и вероятности его изменения, возможной прибыли, получаемой от его использования. Имеет значение предполагаемая величина последней.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Со временем данный показатель может измениться. Проводить оценку рекомендуется на базе максимально эффективного использования. То есть экспертами при проведении исследований используется предположение о разумности использования данного объекта соответственно закону, а также финансовыми и физическими реалиями. Получается, что в результате оценки вычисляется не средняя стоимость, а максимальная. Иногда допускается условное, однако обоснованное разделение объекта на ряд частей, которые характеризуются разными видами, формами, а также прочими особенностями. Часто результат исследований отличается от ожидаемого за счет того, что текущий тип использования не совпадает с максимально эффективным. С этим понятием требуется разобраться.

Максимально эффективное использование

В том случае, когда производится установление рыночной стоимости земельного участка, требуется учитывать такие факторы:

- целевое назначение, а также наличие разрешений на определенный тип использования;

- использование участка по факту;

- предпочтительный тип землепользования в текущем округе;

- прогнозы, касающиеся ценовых изменений на подобные участки.

Выводы

В процессе оценки учитывается средняя стоимость территорий в исследуемом районе, доступность транспортных сетей, отсутствие или наличие строений, инженерных сетей на земельном участке, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры, а также прочие. Для земель сельскохозяйственного назначения требуется оценивать фактическую урожайность культур, производственных затрат, стоимости реализации продукции в регионе, а также целый ряд не менее значимых факторов. Точно так же оцениваются и другие виды земельных участков.

fb.ru

Оценка кадастровой стоимости земельных участков

Россия располагает значительными земельными ресурсами. Решение поставленных задач в области земельных правоотношений, формирование предпосылок для обеспечения роста экономики в условиях разнообразия форм собственности, развитие правового управления земельными ресурсами и рынка земельной недвижимости невыполнимо без определения оценки стоимости конкретных земельных участков. Ст. 65 ЗК РФ говорит, что использование земель в нашем государстве является платным. Следовательно, оценка полезности земельных участков и установление аргументированной платы за их использование является одной из главных задач управления ресурсами. Другая не менее важная цель оценки стоимости земель - это формирование налогооблагаемой базы.

Что имеется в виду под государственной кадастровой оценкой?

Закон, формулирующий понятие оценочной деятельности РФ, четко дает определение гос кадастровой оценки стоимости земельного участка. Это набор действий, которые включают в себя:

  • принятие определенных решений об исполнении кадастровой оценки;
  • образование перечня объектов, подлежащих оценки;
  • отбор конкретного исполнителя работ;
  • непосредственное определение самой кадастровой стоимости;
  • выполнение составления отчета относительно вычисления кадастровой стоимости;
  • проведение утверждения результатов по конечному установлению кадастровой стоимости с последующим внесением в госкадастр недвижимости;
  • доведение данных до сведения налогоплательщиков.

Кроме того, кадастровая оценка представляет собой комплекс административных, технических и правовых мероприятий, которые направлены на установление госкадастровой стоимости.

Земельные участки – объект государственной кадастровой оценки

Земельные участки, относящиеся ко всем категориям земель, являются объектами госкадастровой оценки. Область применения результатов кадастровой оценки земельных ресурсов широка. В первую очередь госкадастровая стоимость всех земельных участков будет служить одним из главных критериев в формировании земельного налога. В соответствии с Налоговым кодексом РФ ст. 391 налоговая база конкретного участка земли определяется в качестве его кадастровой стоимости. Кроме этого, кадастровая стоимость используется для расчета оплаты за аренду земельных участков, числящихся в государственной и муниципальной собственности. Также кадастровая стоимость применяется для определения цены выкупа за землю и стартовой стоимости, когда проводятся торги, и для определения налоговых возможностей муниципальных образований в сфере определения размеров субсидий и субвенций.

Методика определения кадастровой стоимости земельных участков

Современная система кадастровой оценки земельных участков в качестве объекта недвижимости основывается на сформированной методической базе, при помощи которой обеспечивается процесс ее проведения. Данные методики госкадастровой оценки всех установленных категорий земель и технические указания являются практическим руководством, утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ. Все применяемые методики опираются на методы оценки рыночной стоимости объектов земельной недвижимости.

Государственная кадастровая оценка всех видов земельных участков основывается на классификации по целевому назначению и функциональному использованию и на обязательном порядке учета данных земельного кадастра. Каждая категория земель и каждый вид использования имеет свои методы оценки, которые зависят от факторов, влияющих непосредственно на их оценку.

Кадастровая и рыночная стоимость земли - отличия

Кадастровая и рыночная стоимость земли это не идентичные понятия. Понятие рыночной стоимости включает наиболее реальную цену, по которой земельный участок как объект недвижимости может быть продан на открытом рынке в условиях свободной конкуренции. Рыночная стоимость определяется конкретным моментом времени и в зависимости от конъюнктуры рынка может меняться. В общем, рыночная оценка это, прежде всего, персональная оценка.

Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это массовая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов.

Факторы, влияющие на уровень кадастровой стоимости земель:

• Местоположение земельного участка;• Обеспечение инженерными коммуникациями;• Наличие транспортной инфраструктуры;• Наличие социальной инфраструктуры;• Состояние окружающей среды;• Техногенные воздействия.

Периодичность проведения оценки

Кадастровая оценка всех категорий земельных участков используется при исчислении земельного налога и иных целях, установленных законом. Поэтому корректировка оценки земель это постоянно функционирующая система мероприятий, которые призваны обеспечивать обновление имеющихся данных о госкадастровой стоимости земельных ресурсов. Кадастровая оценка земельной недвижимости проводится минимум один раз в 5 лет.

Собственник не согласен с кадастровой стоимостью его земельного участка. Что делать?

Раньше возникающие споры, касательно кадастровой оценки земельного участка, разрешались в судебном порядке. В 2010 году были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, которые позволили оспаривать результаты оценки не только в суде, но и обращаться в комиссию, занимающуюся рассмотрением споров о результатах установленной кадастровой стоимости. Величина кадастровой стоимости может быть оспорена собственником в течение полугода с момента ее занесения в государственный кадастр недвижимости. Для решения спора создаются специальные комиссии куда входят:

  • Представитель исполнительной власти определенного субъекта РФ;
  • Представитель органа, выполняющего функции по кадастровой оценке земель;
  • Представитель органа кадастрового учета;
  • Оценщики, проводившие определение стоимости.

Как налогоплательщик может узнать величину кадастровой стоимости своего земельного участка

Постановление Правительства РФ от 7 июля 2008 года за № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» установило порядок получение сведений о кадастровой стоимости конкретных участков земли для собственников. Необходимые данные расположены на официальном сайте Росреестра в разделах под названием «Результаты кадастровой оценки» и «Публичная кадастровая карта».

aquagroup.ru

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ - это... Что такое ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ?

 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ (англ. land appraisal) – процедура определения полезных свойств земельных участков различного назначения и вида использования в физическом или денежном выражении. До 1991 была широко распространена оценка физико-химич. свойств земли (потенциального плодородия сельскохозяйственных земель), запасов леса, разведанных запасов месторождений полезных ископаемых, технич. параметров (плотность грунтов, грунтовые залегания почвенных вод и т.п.). Были осуществлены систематизация видов использования земель, классификация и типизация почв, природно-климатическое, ландшафтное зонирование и др. В ден. эквиваленте земля впервые была оценена в 1990, на основе оценки устанавливались ставки платы за земельные участки разл. назначения, предусмотр. Законом РФ «О плате за землю» (1991), и земельный налог, определяемый в виде ставок для категорий использования земель в субъектах РФ и дифференцируемый по признакам, позволяющим учесть полезность тех или иных категорий земель. В 2000 Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» были установлены требования к постановке земельных участков на государственный кадастровый учет и выдаче владельцам свидетельств на право собственности на землю или местоположение участка. Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для гос. регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком – первая форма регулирования рынка прав аренды – устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с осн. требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок. С развитием человечества земля становится веществ. фактором произ-ва, превращаясь в товар. Особенность земли как товара состоит в ограниченности его предложения на рынке. Рынок земли – сегмент действия экономич. отношений, формирующихся в процессе купли-продажи, аренды, залога, дарения, наследования этого невосполнимого ресурса, задействованного под объектами недвижимости. К осн. функциям рынка земли относят: регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков разл. назначения; активный оборот земельных участков в качестве залога при ипотечных операциях, эмиссии ценных бумаг и др. Для определения особенностей земли в качестве товара большое значение имеет целевое использование земель, важность к-рого проявляется в степени их участия в рыночных сделках, что обусловливает выбор оптимальных методов оценки земли. Помимо сделок продажи прав собственности на рынке сложился сегмент продажи прав аренды. Последние могут быть проданы как первичные права краткосрочной или долгосрочной аренды (первичный рынок), так и путем продажи третьим лицам (вторичный рынок). При этом продажа прав долгосрочной аренды трактуется как попытка ввести форму частной собственности на земли там, где это невозможно законодательно (г. Москва и ряд др. субъектов Федерации), с целью повышения их инвестиционной привлекательности. Рынок земли важно рассматривать во всех его взаимосвязях. (Так земельные участки с недостроенными на них объектами редко находятся в рыночном обращении, в большинстве своем они являются частью объектов недвижимости). Различают единичную и массовую оценку земельных участков. При единичной оценке прогнозируются цена предложения объекта купли-продажи на рынке, инвестиционная, страховая, залоговая и др. виды стоимости. Массовую оценку осуществляют в основном для формирования налоговой базы, решения задач гос. регулирования земельных отношений. Методы и принципы, применяемые при единичной и массовой оценках, совпадают. Земельные участки можно объединить в три группы. Первая группа наибольшая по кол-ву представленных на рынке объектов недвижимости, находящихся в гражданском обороте, включает земельные участки под: многоквартирной и индивидуальной жилой застройкой, личными подсобными хозяйствами, дачными и садовыми участками, а также незастроенные участки. Сюда же входят и земельные участки под промышл. и иной застройкой, попадающие на рынок после их выкупа – приватизации имущественных комплексов. Земельные участки, вошедшие в данную группу, оценивают методом техники остатка для земли, т.е. вычислением рыночной стоимости земельного участка при существующих на данный момент ценах на объекты недвижимости и остаточной стоимости зданий, сооружений и др. улучшений. Под ценами сделок понимают цену, выводимую из анализа торговой статистики (англ. sales statistics) по актам куплипродажи объектов недвижимости. Помимо цены сделки по каждому из объектов приводят: перечень улучшений, в т.ч. зданий, сооружений и др. (с их характеристиками, позволяющими определить остаточную стоимость в текущем измерении), площадь участка, его местонахождение, конфигурацию и т.п. Из цены сделки купли-продажи недвижимости вычитают остаточную стоимость зданий, сооружений, прочно связанных с земельным участком, и др. улучшений. Остаток цены сделки относят к земельному участку. Для единичной оценки процедура оценки этим и ограничивается. Для создания баз данных, позволяющих осуществлять массовую оценку, полученные значения единицы стоимости земли «привязывают» к карте (плану) оцениваемой тер. по признаку местонахождения. Далее по признаку близких значений единицы стоимости земли производят ценовое (кадастровое) зонирование, т.е. выделяют общие ценовые тенденции на данной территории. Обработкой статистич. данных по ряду сделок получают также значения вторичных ценообразующих факторов – индексов влияния местонахождения, экологии, коммерч. привлекательности и др. Исходя из ценового зонирования, базовой стоимости, индексов вторичных факторов ценообразования, методом подбора аналогов осуществляют массовую оценку земельных участков, на основе к-рой далее формируют налоговую базу, рассчитывают ставки арендной платы для первичного рынка аренды и др. форм гос. регулирования земельных отношений. Во вторую группу входят: земельные участки под имущественными комплексами; земли предприятий; земли дорожного и водного фондов; земли под объектами коммерции; земли месторождений и т.п. Для таких участков применима единичная оценка. На первичном рынке они выступают опосредованно, напр., как объекты аренды при выкупе в момент приватизации, при выкупе лицензии на разработку месторождений и т.п. Ряд земельных участков по действ. законодательству не может являться объектом купли-продажи. К оценке участков этой группы применима одна из версий остатка дохода. Сравнением ден. потоков определяют величину валового дохода, к-рый затем в соответствии с отраслевыми нормами прибыли, складывающимися на ден. рынке, делят на предпринимательский доход, норму банковского процента и ренту (земельную, горную, водную и т.п.). Земельная рента представляет собой остаток дохода для земли. Стоимость земли определяется путем капитализации ренты. Индекс капитализации исчисляется кумулятивным методом в соответствии с состоянием ден. рынка, отраслевой спецификой и др. параметрами. При единичной оценке осуществляют дополнит. расчеты, позволяющие определить инвестиционную, страховую, залоговую и др. стоимости. Для целей массовой оценки полученные стоимости земельных участков присоединяют (напрямую или через индексы-мультипликаторы) к базовой стоимости в границах выдел. ценовых зон. В случае необходимости исчисляют и вторичные факторы ценообразования, напр., коммерч. привлекательность территории, экологические характеристики (в т.ч. и земли) и др. Далее методом подбора аналогов в соответствии с индивидуальными характеристиками участков осуществляют массовую оценку. К третьей группе относят участки под природными ресурсами: сельскохозяйственные, лесные, водные, месторождений и др. Денежную оценку этих участков также, как и участков второй группы, производят методом остатка дохода для земли с последующей капитализацией земельной ренты. Индекс капитализации исчисляется аналогично. Различают несколько видов ренты: земельную (дифференциальная I, II, монопольная, абсолютная), горную (по разведанным запасам, промышленная и т.п.), водную и др. Расчету ренты предшествует деление земель на худшие, относительно лучшие и лучшие участки [что осуществляется соизмерением индивидуальных затрат произ-ва, необходимых для возделывания каждого из типов почв, др. классификационных признаков с ценой продажи продуктов (зерна, леса, рыбы, бурых углей и т.п.), складывающейся на рынке]. Величина превышения цены продажи производимых, добываемых продуктов над индивидуальной ценой производства и составляет ренту. Рента рассчитывается для больших земельных массивов, напр., зон-рынков. Такие зоны-рынки формируются с учетом близости природно-экономич. характеристик, классов почв, отражающих степень плодородия, запасов леса, разведанных месторождений и т.п. Фактор худших земель является мощным регулятором рынка, поскольку вынуждает сокращать или наоборот приращивать объемы производства по факту спада или подъема спроса на возделываемые продукты. Земельные участки этой группы редко являются объектами купли-продажи и др., сделок, что предопределяет необходимость в единичной оценке. Массовая оценка стоимости земельных участков осуществляется методом подбора аналогов. Ввиду природной специфики земельных участков аналоги подбирают раздельно по первичным ценообразующим факторам (базовая стоимость зависит от категории использования участка) и вторичным факторам (индексы влияния местоположения, коммерческой привлекательности, престижности, экологии, конфигурации, уклона) в соответствии с индивидуальными характеристиками участков. При массовой оценке активно используют систематизацию, типизацию, классификацию и др. описательные процедуры, осуществленные до 1990. Процедура формирования баз данных для массовой оценки совпадает с приводимой ранее. Полученные оценочные стоимости рассматривают на их основе, осуществляют ценовое зонирование. При оценке земельных участков применяют принцип наилучшего использования в сочетании с принципом полезности. По своей сути это взаимоисключающие, принципы и в практической оценке степень влияния принципа наилучшего использования ограничивается нахождением компромисса с принципом полезности. Особенно важны эти принципы при единичной оценке, когда расчеты осуществляют по одному или нескольким ограниченным в географич. пространстве участкам. В массовой же оценке учет этих принципов позволяет получить достоверные стоимостные характеристики любых, в том числе и рентоприносящих при данной категории использования, земель.

Финансово-кредитный энциклопедический словарь. — М.: Финансы и статистика. Под общ. ред. А.Г. Грязновой. 2002.

  • ОЦЕНКА СТОИМОСТИ АКТИВОВ
  • ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

Смотреть что такое "ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ" в других словарях:

  • МАССОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ — (англ. real estate appraisal by mass methods) – систематическая оценка стоимости групп объектов недвижимости (см. Оценка стоимости недвижимого имущества) на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

  • оценка недвижимости — Оценка (расчет) стоимости имущества, обычно требуемая при продаже, финансировании, отсуживании, обложении налогом, страховании или разделе. Оценка не является расчетом стоимости. При оценке используется три подхода. Для более точного определения… …   Финансово-инвестиционный толковый словарь

  • Оценка активов — (asset valuation) на рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключенияхэкспертов относительно рыночной стоимости  имущества, которое может быть включено …   Экономико-математический словарь

  • оценка активов — На рынке недвижимости это выражение применяется к оценке земли и строений или земли, зданий и оборудования. Термин часто используется в заключенияхэкспертов относительно рыночной стоимости имущества, которое может быть включено в бухгалтерские… …   Справочник технического переводчика

  • оценка — 3.9 оценка (evaluation): Систематическое определение степени соответствия объекта установленным критериям. Источник: ГОСТ Р ИСО/МЭК 12207 99: Информационная технология. Процессы жизненного цикла программных средств …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • МДС 81-1.99: Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации — Терминология МДС 81 1.99: Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации: 2.2.6. Базисно индексный метод определения стоимости строительства основан на использовании системы текущих и… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • ГОСТ Р 54003-2010: Экологический менеджмент. Оценка прошлого, накопленного в местах дислокации организаций, экологического ущерба. Общие положения — Терминология ГОСТ Р 54003 2010: Экологический менеджмент. Оценка прошлого, накопленного в местах дислокации организаций, экологического ущерба. Общие положения оригинал документа: валидация (подтверждение): Процесс, благодаря которому оценщик… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Цена земли —         при капитализме, капитализированная Земельная рента. Как объект частной собственности земля является предметом купли продажи. И, хотя она не создана трудом человека и не имеет поэтому стоимости, она имеет цену (См. Цена). В отличие от… …   Большая советская энциклопедия

  • МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО ОСТАТКУ — (англ. residual capitalization techniques) – оценка стоимости недвижимости (здания и участка земли, на котором оно расположено) с помощью использования т.н. «техники остатка» в тех случаях, когда известны стоимость и величина требуемого дохода от …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

  • ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. cost approach to valuation), З.п. – совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

finance_loan.academic.ru

Определение стоимости земельного участка

Рассматривается право собственности на земельный участок (участок застройки) площадью 9401,0 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, ул. ……………., д. ……., лит. …….

В современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это обусловлено тем, что земля, во-первых, является специфическим объектом, во-вторых, недостаточно разработана нормативно-правовая база и, в-третьих, рынок земли в стране недостаточно развит. Рыночная оценка земельных участков основывается на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования. При расчете следует учитывать такие рентообразующие факторы, как качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и пр.

Расчет стоимости права собственности земельного участка проведен в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р.

В соответствии с указанными методическими рекомендациями, рыночная стоимость земельных участков должна определяться с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов или иметь обоснованный отказ от использования какого-либо из этих трех подходов.

Оценка базируется на следующих основополагающих принципах:

Принцип полезности: рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип замещения: рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Принцип ожидания: рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты).

Принцип изменения: рыночная стоимость земельного участка постоянна в краткосрочной перспективе и изменяется в долгосрочной перспективе, потому должна быть определена на конкретную дату. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Принцип внешнего влияния: рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов.

Принцип наиболее эффективного использования: рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, соответствующим требованиям законодательства, являющегося физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

– целевое назначение и разрешенное использование;

– преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

– перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

– ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

– текущее использование земельного участка.

Как правило, при определении рыночной стоимости права собственности на земельные участки используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения основаны на сравнительном подходе к оценке. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе предполагаемого использования.

Затратный подход для нахождения рыночной стоимости земельного участка при отсутствии улучшений не применяется. Данный процесс в отсутствии улучшений сводится к нахождению стоимости земли в рамках какого-либо другого подхода. Сделанный вывод согласуется с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р), которые гласят: «элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения», где, в свою очередь, метод выделения основан на сравнительном подходе, а метод остатка — на доходном. Таким образом, для нахождения стоимости оцениваемого земельного участка затратный подход не применялся.

По итогам анализа имеющейся информации в соответствующих источниках удалось найти достаточное количество данных по выставленным на продажу аналогичным по местоположению, доступности и окружению объектов в районе расположения рассматриваемого земельного участка. Исходя из этого, для расчета рыночной стоимости права аренды на оцениваемый земельный участок был выбран метод, основанный на сравнительном подходе.

Непосредственно рыночную стоимость прав на землю, как наиболее вероятную цену сделок, дает метод сравнения продаж. Этот метод предполагает наличие данных по сделкам с земельными участками. Для применения сравнительного подхода на первом этапе было проведено маркетинговое исследование с целью отбора недавно осуществленных продаж или предложений объектов, максимально сопоставимых с оцениваемым объектом.

Основными критериями выбора объектов служили тип функционального использования, местоположение, транспортная доступность, площадь участка. Однако в настоящее время вторичный рынок прав на землю только начал развиваться, информации о совершенных сделках немного. Подобные продажи предпочитают не афишировать. Из-за дефицита информации составить четкое представление о стоимости земли довольно сложно. Согласно п. 14, главы III ФСО, утвержденного приказом Минэконмразвития России от 20 июля 2007 года №256, «Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

В рамках настоящей работы расчет стоимости земельного участка произведен с использованием сравнительного подхода — комбинированным методом.

В ходе анализа предложений были отобраны 5 объектов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с оцениваемым земельным участком: местоположению, площади, назначению.

Описание корректировок

Отличие цены сделки от цены предложения

По информации риэлторов все объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом объекты предлагались на продажу в апреле 2009 года. При сравнении объектов по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств недвижимости, как правило, в ходе переговоров цены предложения могут быть снижены на 0-5%. Цены предложений аналогов были откорректированы на наибольшую величину указанного диапазона — 5%, так как сейчас на рынке есть тенденция к снижению стоимости недвижимости и вероятность предоставления скидки увеличивается. Следует отметить, что объект-аналог №2 на дату оценки продан. Поэтому его стоимость по данному фактору не корректировалась. Корректировки на правовые характеристики не проводились (условия финансирования, условия продажи, условия рынка), в связи с тем, что эти характеристики одинаковы как для оцениваемого участка, так и для участков-аналогов.

Местоположение

Местоположение земельного участка является наиболее значимым фактором и определяет его привлекательность для инвестора. В расчетах были учтены 6 составляющих, определяющих привлекательность и, соответственно, стоимость земельных участков.

Удаленность от метро. Участки расположенные вблизи станций метрополитена более привлекательны с точки зрения инвестирования, соответственно их стоимость выше.

Интенсивность транспортных/пешеходных потоков. Очевидно, что наиболее привлекательными для реализации коммерческой функции являются участки с высокой интенсивностью транспортных и пешеходных потоков.

Характер окружающей застройки.

Характер окружающей застройки является также немаловажным фактором, поскольку определяет востребованность объекта определенного назначения в определенном районе. Очевидно, что торговые объекты, например, в окружении промышленных предприятий, а офисные вдали от зон деловой активности будут абсолютно неликвидными.

Потенциал развития территории. Санкт-Петербург разбит на определенные зоны, каждая из которых должна развиваться согласно Генеральному плану, который подразумевает развитие определенных функций на конкретной территорий города. Поэтому для инвестора данный фактор играет большую роль, т.к. отражает соответствие будущего объекта общему функциональному развитию территории.

Транспортная доступность. Под транспортной доступностью подразумевается, насколько удобно транспортное сообщение в районе расположения объекта оценки с другими районами города, в т.ч. и с центром.

Функциональное назначение объекта

Как правило, стоимость земельных участков зависит от их назначения (разрешенного использования). Стоимость участков под размещение многофункциональных комплексов обычно выше стоимости участков под объекты какого-либо одного определенного назначения.

Корректировки по всем вышеперечисленным параметрам расставлялись от 1 до 3, наивысший балл назначался объектам, которые имеют наилучшие характеристики.

Общая площадь участка

Как правило, чем больше площадь участка, тем дешевле он стоит в пересчете на 1 кв.м (аналог скидки на «опт»). Корректировки расставлялись на основании данных риэлтеров вышеперечисленных агентств недвижимости:

o от 16 000 до 25 000 кв.м — 1;

o от 11 000 до 15 000 кв.м — 2;

o от 5 000 до 10 000 кв.м — 3;

Наличие коммуникаций

Наличие коммуникаций вносит значительный вклад в стоимость участка, поскольку в данном случае участки предназначены для строительства производственно-складских объектов, потенциальному собственнику могут потребоваться определенные мощности. Отсутствие инженерии на участке может повлечь финансовые и временные задержки, в результате которых под угрозу может быть поставлен проект. Корректировки расставлялись следующим образом:

o коммуникации на участке — 3;

o разработаны тех. условия, начата прокладка коммуникаций — 2;

o коммуникации отсутствуют — 1.

Наличие обременений

Обременения снижают привлекательность объекта, так как сужают круг возможных для реализации функций. Здание может быть обременено сервитутами, договорами аренды и т.п. Если они есть у некоторых аналогов, то будет произведена понижающая корректировка их стоимости.

o есть обременения — 3;

o нет обременений — 2;

Баллы выставлялись на основании интервью, проведенными с риэлтерами различных агентств недвижимости («Адвекс», тел.: (812) 322-52-03, «Русский Фонд Недвижимости», тел.: (812) 234-29-60), «Вектор», тел.: (812) 336-26-06, ООО «Итака», тел.: (812) 567-21-77, «Экотон», тел.: (812) 329-36-67, «Миэль», тел.: (812) 333-33-00).

Каждому из элементов сравнения был сопоставлен свой весовой коэффициент, характеризующий влияние конкретного фактора на цену за 1 кв.м дома. Величины данных коэффициентов были приняты в результате нахождения отношений соответствующих экспертных баллов значимости (расставлялись по принципу: 1 — малозначимый, 3 — многозначимый, 2 — промежуточное значение) к сумме всех балов, т.е. определения удельных весов каждого из баллов в их общей сумме. Для обеспечения сопоставимости рядов оценок по различным элементам сравнения между собой необходимо провести процесс нормирования. В данном случае все оценки были поделены на максимальные значения в разрезе соответствующих элементов сравнения.

На втором этапе были определены средневзвешенные квалиметрические оценки для каждого из объектов. Данная операция выполнялась путем суммирования перемноженных на соответствующие веса нормированных баллов.

 



infopedia.su



О сайте

Онлайн-журнал "Автобайки" - первое на постсоветском пространстве издание, призванное осветить проблемы радовых автолюбителей с привлечение экспертов в области автомобилестроения, автоюристов, автомехаников. Вопросы и пожелания о работе сайта принимаются по адресу: Онлайн-журнал "Автобайки"